Vender um Imóvel Recebido por Doação: O Que Saber

Receber um imóvel por doação é uma forma comum de transmissão de património em Portugal, especialmente entre familiares diretos como pais e filhos. Esta prática pode ser uma forma eficiente de antecipar heranças, mas envolve obrigações fiscais importantes que devem ser consideradas antes de vender a propriedade. Neste artigo, exploramos os principais aspetos que deve conhecer para evitar surpresas fiscais e otimizar a transação.
 

Uma doação é a transferência gratuita de um bem, como um imóvel, para outra pessoa. Ao contrário das heranças, que são processadas após o falecimento do proprietário, as doações são feitas ainda em vida e exigem um processo formal, incluindo:

A transferência deve ser formalizada por escritura pública num notário ou por documento particular autenticado.

Após a assinatura da escritura, o novo proprietário deve registar o imóvel em seu nome para assegurar a legalidade da transmissão.

Embora as doações entre familiares diretos, como entre pais e filhos, estejam isentas de Imposto sobre as Sucessões e Doações, aplicam-se 0,8% de imposto de selo sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.

Quando decide vender um imóvel que recebeu por doação, deve estar preparado para lidar com a tributação sobre mais-valias. Este imposto incide sobre a diferença entre o valor de venda do imóvel e o valor de aquisição para efeitos fiscais.

Para imóveis doados, o valor de aquisição é geralmente o VPT do imóvel à data da doação, que pode ser diferente do valor atual de mercado. Esta diferença pode resultar numa carga fiscal significativa, especialmente se o imóvel se valorizou substancialmente ao longo dos anos.
 

O cálculo das mais-valias na venda de um imóvel recebido por doação envolve três componentes principais:

No caso das doações, este é o VPT do imóvel à data da doação ou, em alguns casos, até dois anos antes, se for mais favorável para o contribuinte.

Pode deduzir despesas como benfeitorias realizadas nos últimos 12 anos, custos com a escritura, registos e até comissões de mediação, desde que devidamente documentadas.

Para imóveis doados há vários anos, é possível ajustar o valor de aquisição para refletir a inflação, reduzindo o imposto a pagar.

O valor final da mais-valia é calculado subtraindo o valor ajustado de aquisição ao valor de venda. Apenas 50% desse montante é tributado em sede de IRS, se o vendedor for residente em Portugal e o imóvel não estiver afeto a uma atividade empresarial.
 

Se o imóvel que pretende vender foi utilizado como habitação própria e permanente, pode beneficiar de isenção parcial ou total sobre as mais-valias, desde que o valor obtido seja reinvestido na compra, construção ou melhoria de outra habitação própria e permanente. Este reinvestimento deve ser feito dentro dos 36 meses seguintes à venda ou nos 24 meses anteriores.

Para garantir esta isenção, é essencial:

• Declarar a intenção de reinvestir no IRS do ano da venda.
• Utilizar o valor total da venda, e não apenas o lucro, para adquirir a nova habitação.

Obrigações Fiscais e Documentação Necessária

Para cumprir com as suas obrigações fiscais, deve:

• Preencher corretamente o anexo G da declaração anual de IRS.
• Declarar o valor de aquisição (VPT à data da doação), as despesas dedutíveis e o valor de venda.
• Manter toda a documentação de suporte, como faturas de benfeitorias e comprovativos de pagamento de imposto do selo.

Vender um imóvel recebido por doação pode ser financeiramente vantajoso, mas requer atenção ao detalhe para evitar surpresas fiscais. O planeamento antecipado, incluindo a avaliação do impacto das mais-valias e a análise das opções de reinvestimento, pode reduzir significativamente os encargos fiscais e maximizar os lucros da venda.

Se está a considerar esta opção, vale a pena consultar um técnico oficial de contas ou advogado especializado para garantir que cumpre todos os requisitos legais e fiscais, evitando problemas futuros com a Autoridade Tributária.

Fonte: casa.sapo.pt